Resumen ejecutivo
El 23 de octubre de 2026, el Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural expidió la Resolución 000386 de 2026, que deroga la Resolución 00093 del 23 de abril de 2026. Esta última había declarado las Áreas de Protección para la Producción de Alimentos (APPA) en diecisiete municipios del departamento de Córdoba, como determinante de ordenamiento territorial de nivel 2.
Se trataba de la declaratoria más grande expedida en Colombia hasta la fecha: 667.034,75 hectáreas, equivalentes al 45,87 % de la superficie de esos municipios. Su derogatoria elimina, por ahora, una restricción territorial de gran escala sobre el uso del suelo rural en esa región.
Para un inversionista extranjero que evalúa proyectos agroindustriales, de tierras o de infraestructura rural en Córdoba, esta decisión es relevante: cambia las reglas de ordenamiento que debían consultarse para desarrollar predios, y abre la puerta a una revisión del marco de protección de alimentos con reglas técnicas más exigentes.
¿Qué son las APPA y por qué importan?
Las Áreas de Protección para la Producción de Alimentos (APPA) son una figura prevista en la Ley 388 de 1997 (modificada por la Ley 2294 de 2023, el Plan Nacional de Desarrollo) que permite al Ministerio de Agricultura declarar determinadas zonas rurales como áreas donde se prioriza la producción de alimentos, condicionando el desarrollo de otros usos del suelo.
En la práctica, una APPA funciona como una determinante de ordenamiento territorial: los municipios deben incorporarla en sus Planes de Ordenamiento Territorial (POT) y los proyectos agropecuarios, mineros, energéticos o de infraestructura que pretendan desarrollarse en esas zonas deben respetar la destinación de protección a la producción de alimentos.
Por eso, la existencia —o la derogatoria— de una APPA no es un asunto solo técnico: condiciona la viabilidad, los permisos y el valor de los proyectos de inversión en el suelo rural.
Qué decidió la Resolución 000386 de 2026
La Resolución 000386 de 2026 deroga íntegramente la Resolución 00093 de 2026, que había declarado como APPA 667.034,75 hectáreas en Córdoba. Es decir, retira del ordenamiento esa determinante de nivel 2.
La decisión no crea una nueva delimitación ni una medida sustitutiva: simplemente retira la declaratoria anterior. El Ministerio dejó abierta la posibilidad de que, en el futuro y con un soporte técnico adecuado, se expida una nueva declaratoria cumpliendo los estándares exigidos por la jurisprudencia.
Es importante no confundir esta figura con otras relacionadas: la derogatoria no afecta directamente la frontera agrícola nacional ni las zonas de reserva campesina, que son instrumentos distintos.
Las razones de la derogatoria
La derogatoria se fundamentó en deficiencias de fondo y de procedimiento del acto anterior, entre ellas:
- Consulta previa no agotada: la exclusión de los cuatro municipios con mayor presencia del pueblo Zenú (Chimá, Momil, San Andrés de Sotavento y Tuchín) se hizo mediante un recorte cartográfico sobre el límite municipal, no mediante un análisis territorial de las comunidades étnicas, como exige la Sentencia SU-123 de 2018 y el Convenio 169 de la OIT.
- Soporte técnico insuficiente: inconsistencias entre la aptitud agrológica y la aptitud efectiva del suelo, y falta de publicación expresa de datos técnicos (como la resta de 48.474,90 hectáreas).
- Fallas en el modelo cartográfico: el expediente aplicó dos tratamientos opuestos a componentes de una misma área sin criterio técnico uniforme.
- Magnitud de la declaratoria: al abarcar el 49,27 % de los predios de los municipios priorizados, se elevó la exigencia de suficiencia, consistencia y reproducibilidad del soporte técnico, que no se cumplió.
Qué significa para el inversionista extranjero
Para quien invierte desde el exterior, esta decisión tiene implicaciones concretas:
- Desaparece una restricción territorial de gran escala que condicionaba el uso del suelo en Córdoba. Los proyectos agroindustriales o de tierras en la región ya no deben consultar la APPA declarada en abril.
- Señal de seguridad jurídica: la derogatoria confirma que una declaratoria de protección de alimentos sin soporte técnico sólido ni consulta previa adecuada puede ser retirada. Para un inversionista, esto refuerza la necesidad de debida diligencia territorial y de tierras antes de comprometer capital.
- Riesgo de nueva regulación: el Ministerio dejó abierta la puerta a una nueva declaratoria con reglas más exigentes. Un proyecto debe monitorear si se expide una nueva APPA que vuelva a condicionar la zona.
- Oportunidad de revaloración: predios y proyectos que estaban condicionados por la APPA pueden revalorarse o reestructurarse al quedar liberados de la restricción.
Municipios y superficie involucrada
La APPA derogada abarcaba 667.034,75 hectáreas en diecisiete municipios de Córdoba: Montería, Ayapel, Buenavista, Cereté, Chinú, Ciénaga de Oro, Cotorra, La Apartada, Lorica, Montelíbano, Planeta Rica, Pueblo Nuevo, Purísima, Sahagún, San Antero, San Carlos y San Pelayo.
Quedaron por fuera de la declaratoria (por solicitud de sus comunidades y autoridades, con enfoque diferencial étnico) los municipios de Chimá, Momil, San Andrés de Sotavento y Tuchín, que concentran la mayor presencia del pueblo Zenú.
La magnitud del área —el 45,87 % de la superficie de los diecisiete municipios— explica por qué el acto fue objeto de escrutinio y por qué su derogatoria tiene impacto regional.
Oportunidades y riesgos para proyectos agroindustriales
Para un proyecto agroindustrial, la lectura es doble:
- Oportunidad: al retirarse la determinante, los predios en esos municipios quedan, en principio, liberados de la restricción de uso asociada a la APPA, lo que puede facilitar el desarrollo de proyectos de producción de alimentos, agroindustria y tierras.
- Riesgo: la incertidumbre no desaparece del todo. Si el Ministerio expide una nueva declaratoria con soporte técnico reforzado, la restricción podría volver. Además, subsisten otras capas de ordenamiento (POT municipales, frontera agrícola, zonas de reserva, territorios étnicos) que deben verificarse predio por predio.
La recomendación para un inversionista extranjero no es "comprar sin análisis", sino estructurar la debida diligencia territorial completa: verificar la titularidad, la clasificación del suelo, los determinantes de ordenamiento vigentes, la presencia de comunidades étnicas y las restricciones ambientales y agrológicas de cada predio.
Checklist: cómo evaluar tu proyecto
- Identifica los municipios de interés y confirma si el predio estaba dentro de la APPA derogada.
- Verifica el POT vigente del municipio y su clasificación del suelo (urbano, rural, expansión, protección).
- Revisa la frontera agrícola nacional y las demás determinantes de ordenamiento territorial aplicables.
- Confirma la situación étnica y de tierras: presencia de comunidades étnicas, territorios formalizados y deberes de consulta previa.
- Valida la titularidad y la tradición del predio (registro, folio de matrícula, tradición de dominio).
- Monitorea si el Ministerio expide una nueva APPA u otra restricción territorial sobre la zona.
- Estructura el proyecto con asesores locales que dominen el marco territorial, ambiental y tributario antes de comprometer capital.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una APPA?
Es un Área de Protección para la Producción de Alimentos, una figura de la Ley 388 de 1997 (modificada por la Ley 2294 de 2023) que permite priorizar la producción de alimentos en zonas rurales, condicionando otros usos del suelo.
¿La derogatoria libera todos los predios de Córdoba?
No. Solo retira la APPA declarada por la Resolución 00093 de 2026. Subsisten otras restricciones (POT, frontera agrícola, zonas de reserva, territorios étnicos, ambientales) que deben verificarse predio por predio.
¿Puede volver a declararse una APPA en la misma zona?
Sí. El Ministerio dejó abierta la posibilidad de una nueva declaratoria con soporte técnico adecuado y cumpliendo la consulta previa cuando corresponda. Por eso conviene monitorear el tema.
¿Esto afecta la inversión extranjera en agro?
Indirectamente sí: cambia una restricción territorial de gran escala y refuerza la necesidad de debida diligencia territorial. No crea un incentivo tributario ni una restricción nueva, pero sí altera las condiciones de uso del suelo.
¿Dónde puedo consultar el texto oficial?
En el Diario Oficial número 53.667 del 23 de octubre de 2026, y en la página del Ministerio de Agricultura y Desarrollo Rural.
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